陈玉柱与石家庄华宸物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案
提交日期:2015-03-12 12:52:51
石家庄市中级人民法院
民事判决书
(2014)石民二终字第00803号

河北省石家庄市中级人民法院

民事判决书

(2014)石民二终字第00803号

上诉人(原审被告、反诉原告)陈玉柱,男,1961年2月4日出生,汉族,退休职工。

被上诉人(原审原告、反诉被告)石家庄华宸物业服务有限公司,住所地石家庄市中山东路666号华宸怡园B1加号楼5单元。

法定代表人周敏,董事长。

委托代理人李强,男,河北张金龙律师事务所律师。

上诉人陈玉柱因物业服务合同纠纷一案,不服石家庄市长安区人民法院(2013)长民二初字第509号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审查明,陈玉柱为石家庄市中山东路xx号xxxx小区xxxxx室的业主,居住房屋建筑面积为105.24平方米。石家庄华宸物业服务有限公司原名称为石家庄京通物业管理有限公司,2009年12月3日在石家庄市长安区工商行政管理局办理了名称变更手续,变更为石家庄华宸物业服务有限公司。石家庄华宸物业服务有限公司从2006年1月23日具备物业管理资质,资质等级为三级,在石家庄市物价局备案收费标准为物业服务收费每月每平米0.4元,电梯费为每月每平米0.35元。

2005年9月25日,石家庄华宸物业服务有限公司与xxxx小区房地产开发商石家庄市天苑房地产开发有限公司签订一份《前期物业管理委托协议书》,约定石家庄市天苑房地产开发有限公司将位于石家庄市长安区中山东路xx号的xxxx住宅区范围内的前期物业委托给石家庄华宸物业服务有限公司实行统一管理、综合服务,期限自2005年9月25日至业主委员会接收之日。2009年12月8日石家庄华宸物业服务有限公司与石家庄市长安区xxxx业主委员会签订一份《物业服务合同》,约定石家庄市长安区xxxx业主委员会选聘石家庄华宸物业服务有限公司为石家庄xxxx小区提供物业管理服务,合同有效期为九年,自2010年1月1日起至2018年12月31日止,服务质量按《石家庄市物业服务等级标准》三级执行,物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,多层住宅2010年1月1日至2012年12月31日期间费用为每月每平米0.4元,在物业管理区域内,石家庄华宸物业服务有限公司提供的物业管理服务包括:(一)物业共用部位的维修、养护和管理;(二)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;(三)物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通;(四)公共绿化的养护和管理;(五)车辆行驶、停放管理;(六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;(七)装饰装修管理服务;(八)物业档案资料管理。并约定单个业主可委托石家庄华宸物业服务有限公司对其物业的专有部分提供维修养护等服务,服务内容和费用由双方另行商定。石家庄华宸物业服务有限公司主张陈玉柱欠付2006年至2008年三年度的物业费,物业费按每月每平米0.3元收取,数额共计1136.59元。

2003年5月17日石家庄市天苑房地产开发有限公司与石家庄东方热电股份有限公司供热管网分公司签订一份《供用汽协议》,约定由石家庄东方热电股份有限公司向石家庄市天苑房地产开发有限公司所建房产小区供送暖气。2013年7月31日中电投石家庄供热有限公司营业三所出具一份《证明》,记载中电投石家庄供热有限公司从2008年度到2012年度一直向石家庄市xxxx小区供热,石家庄华宸物业服务有限公司在此期间内一直按时足额缴纳了暖气费。石家庄华宸物业服务有限公司主张陈玉柱自2004年至2012年期间欠付采暖费。因陈玉柱未使用暖气,按空置房规定计算:2004年至2007年期间4个采暖年度,空置房收费标准按40%计算采暖费计2788.44元,2008年至2012年期间5个采暖年度,空置房收费标准按20%计算,采暖费计2083.75元。石家庄华宸物业服务有限公司主张陈玉柱所欠采暖费共计4872.19元。

另查明,2008年石家庄华宸物业服务有限公司向法院起诉,要求陈玉柱支付所欠2004年至2007年四年度的采暖费及物业费。经审理,法院作出(2005)长民二初字第654号民事判决书,陈玉柱不服,向石家庄市中级人民法院提起上诉,石家庄市中级人民法院裁定发回重审。审理中,石家庄华宸物业服务有限公司于2011年6月2日向法院提出撤诉申请,2011年6月2日法院作出(2011)长民二初字第354号民事裁定书,裁定准予石家庄华宸物业服务有限公司撤回起诉,该民事裁定书石家庄华宸物业服务有限公司于2011年6月8日签收,法院以挂号信方式向陈玉柱送达该裁定,陈玉柱自认于2011年6月9日签收。在该案庭审时,石家庄华宸物业服务有限公司陈述,因陈玉柱拒绝交纳所欠采暖费及私自打开供热阀门,故石家庄华宸物业服务有限公司于2007年11月底将陈玉柱的暖气管道锯断。2013年6月19日,石家庄华宸物业服务有限公司的委托代理人向陈玉柱发出一份《律师函》,向陈玉柱催缴所欠采暖费及物业费。

原审法院认为,石家庄华宸物业服务有限公司作为物业服务企业,已按法律规定取得从事物业服务的资质证书,并就收费标准依法在物价部门办理了相关备案手续,其之前与房地产开发商签订的《前期物业服务协议》及之后与石家庄市长安区xxxx业主委员会签订的《物业服务合同》均符合法律法规,合法有效。石家庄华宸物业服务有限公司按合同约定对xxxx小区提供了相应的物业服务,陈玉柱亦应按合同约定向石家庄华宸物业服务有限公司支付物业服务费用。根据供热协议及供热公司出具的证明,供热公司已向陈玉柱所居住的小区进行供暖,而石家庄华宸物业服务有限公司亦已向供热企业垫付2008年度至2012年度的采暖费用,对此事实,予以确认。陈玉柱对于其未向石家庄华宸物业服务有限公司支付2006年至2008年物业费以及2004年度至2012年度空置房采暖费的事实,均无异议,予以确认。但陈玉柱提出,所欠费用均已超过诉讼时效,不应再向石家庄华宸物业服务有限公司支付。据此,本案双方争议的焦点问题在于石家庄华宸物业服务有限公司所主张的各年度物业费及采暖费是否已超过诉讼时效。对此,虽然本案双方形成的物业服务合同关系并未终止和解除,双方仍在履行,但石家庄华宸物业服务有限公司所主张的物业费及采暖费均为按年度收取,具有可分割性。在陈玉柱每年度应缴纳而未缴纳相关费用时,石家庄华宸物业服务有限公司已知其权利受到侵害,其有权就陈玉柱欠付费用向陈玉柱主张权利。故对石家庄华宸物业服务有限公司辩称物业服务合同关系未解除、陈玉柱所欠费用不超诉讼时效的抗辩主张,不予采信。根据陈玉柱提交的证据材料及法院调取的证据,石家庄华宸物业服务有限公司起诉陈玉柱交纳2007年度之前的物业费及采暖费一案于2011年6月2日向法院申请撤诉,石家庄华宸物业服务有限公司未能提交证据证明之后其就陈玉柱所欠费用专门向陈玉柱主张过权利,而石家庄华宸物业服务有限公司提交的每年缴费通知,其提交证据证明该通知在小区内向全体业主张榜公布,陈玉柱对石家庄华宸物业服务有限公司所述张贴通知的事实亦不予认可,故自石家庄华宸物业服务有限公司撤诉后两年内,石家庄华宸物业服务有限公司债权的诉讼时效并未发生中断、中止和延长。而本案正式立案时间为2013年10月8日,因此,石家庄华宸物业服务有限公司主张陈玉柱欠付2006年至2008年三年物业费及2004年度至2010年度采暖费用,其债权诉讼时效业已经过,对石家庄华宸物业服务有限公司该部分诉讼主张不予支持。石家庄华宸物业服务有限公司要求陈玉柱支付2011年度、2012年度采暖费的主张,符合法律规定,予以支持。

关于陈玉柱反诉石家庄华宸物业服务有限公司要求赔偿损失的问题。陈玉柱主张,因暖气不热拒缴采暖费和物业费,石家庄华宸物业服务有限公司擅自将供暖管道锯断导致陈玉柱无法正常使用暖气,从而要求石家庄华宸物业服务有限公司赔偿陈玉柱因此所受的损失。对此,陈玉柱对自2004年至今未交纳采暖费的事实并无异议,予以确认。但陈玉柱所述拒缴费用原因是供暖温度不达标所造成,未能提交证据证明,石家庄华宸物业服务有限公司对此亦不予认可。根据相关法律规定,热用户逾期未缴纳热费的,供热单位在不损害其他用户用热权益的情况下,可以对其限热或者停止供热。因此,在陈玉柱未能提交证据证明石家庄华宸物业服务有限公司存在供热不合格的先行违约行为的情况下,石家庄华宸物业服务有限公司因陈玉柱拒缴采暖费而采取停止向陈玉柱供热的措施,并未违反法律规定,故对陈玉柱反诉主张石家庄华宸物业服务有限公司赔偿由此造成损失的诉讼请求,不予支持。据此,陈玉柱应向石家庄华宸物业服务有限公司支付2011年度及2012年度采暖费用,因陈玉柱未使用暖气,石家庄华宸物业服务有限公司主张按空置房标准20%及石家庄市采暖费用收费标准,计收该两年度采暖费用833.5元,符合法律规定,予以支持。

据此,原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定,判决为:一、陈玉柱于判决生效后十日内给付石家庄华宸物业服务有限公司2011年至2012年两年度采暖费833.5元;二、驳回石家庄华宸物业服务有限公司的其它诉讼请求;三、驳回陈玉柱的反诉请求。案件受理费50元,陈玉柱负担。

判后,陈玉柱不服,向本院提起上诉称:1、被上诉人石家庄华宸物业服务有限公司没有提供2011、2012年度政府关于采暖费交纳标准的规定,被上诉人石家庄华宸物业服务有限公司恶意割断上诉人供暖设施、限制上诉人供暖,其无权收取采暖费用,原审判令上诉人交纳2011、2012年度采暖费833.5元是错误的;2、因上诉人拒缴采暖费、物业费,2006年元月被上诉人石家庄华宸物业服务有限公司破坏业主设施割断暖气管道,严重侵害了上诉人的合法权益,致使上诉人全家饱受寒冷煎熬,身心受到极大伤害,对此,被上诉人石家庄华宸物业服务有限公司应当对上诉人进行补偿或者按照2011、2012年度两个采暖季暖气费4000元予以赔偿。请求依法判决。

经审理查明,陈玉柱2004年8月入住该小区,因未缴纳采暖费,石家庄华宸物业服务有限公司于2006年元月锯断通往陈玉柱家的分户暖气管道,现该处管道尚未接通。

另查明,《河北省供热用热办法》第二十条规定,热用户应当按供用热合同约定及时缴纳热费。逾期未缴纳的,供热单位可以向用户发出催缴通知书,用户自收到催缴通知书满15日仍未缴纳的,供热单位在不损害其他用户用热权益的情况下,可以对其限热或者停止供热,并向供热主管部门备案。其它事实与一审查明的事实基本一致。

本院认为,本案双方有两个争议焦点,一是陈玉柱是否应向石家庄华宸物业服务有限公司支付2011年度、2012年度采暖费;二是石家庄华宸物业服务有限公司是否应赔偿或补偿因未能采暖给陈玉柱造成的损失。根据石家庄东方热电股份有限公司供热管网分公司与石家庄市天苑房地产开发有限公司签订的《供用汽协议书》,石家庄华宸物业服务有限公司已按时足额缴纳暖气费后向陈玉柱居住的小区供热,事实上石家庄华宸物业服务有限公司与陈玉柱成立供用热力合同法律关系,石家庄华宸物业服务有限公司有供热义务、陈玉柱有缴纳采暖费义务,均应各自履行。陈玉柱未履行缴纳采暖费义务的情况下,依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、一百八十四条的规定和《河北省供热用热办法》第二十条的规定,石家庄华宸物业服务有限公司可中止向陈玉柱供热,或通过合法合理的途径向其主张相应权利。但石家庄华宸物业服务有限公司于2006年元月采取锯断通往陈玉柱家分户暖气管道方式显属不妥,此举系其单方解除与陈玉柱供用热力合同的行为,且至2011年、2012年并未恢复。据此,石家庄华宸物业服务有限公司向陈玉柱主张以上两个年度的采暖费,没有法律依据,不应支持。故原审判令陈玉柱支付石家庄华宸物业服务有限公司2011年度、2012年度采暖费833.5元,不当,本院予以纠正。陈玉柱未曾缴纳采暖费,虽称石家庄华宸物业服务有限公司给其造成损失,但却未能提供证据证实,故应承担举证不能的法律后果,对其该主张,本院不予采信。综上所述,上诉人陈玉柱的部分上诉理由成立,对其部分上诉请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、维持石家庄市长安区人民法院(2013)长民二初字第509号民事判决第二、三项,即驳回石家庄华宸物业服务有限公司的其它诉讼请求、驳回陈玉柱的反诉请求;

二、撤销石家庄市长安区人民法院(2013)长民二初字第509号民事判决第一项,即陈玉柱于判决生效后十日内给付石家庄华宸物业服务有限公司2011年至2012年两年度采暖费833.5元;

三、驳回石家庄华宸物业服务有限公司要求陈玉柱支付2011年度、2012年度采暖费的诉讼请求。

一、二审案件受理费共计100元,由石家庄华宸物业服务有限公司、陈玉柱平均负担。

本判决为终审判决。

     审 判 长  刘建国 

     审 判 员  宋广道

     代理审判员  史兆宏

    二零一四年七月三十一日

     书 记 员   田 静



公 告

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